Pytania i odpowiedzi

• Polski rynek nieruchomości magazynowych w kilku słowach?

  Na koniec 2009 r. zasoby nowoczesnych magazynów w Polsce wynosiły ponad 6 mln m², z czego blisko 1 mln m² wolnej powierzchni*. Parki dystrybucyjne skupione są zwłaszcza w rejonie Polski zachodniej i centralnej. Za regionem Warszawy, dysponującym największymi zasobami magazynów, plasują się następujące rynki regionalne: Górny Śląsk, Polska Centralna, Wrocław i Poznań. W ostatnim czasie rozwinęły się również młode rynki, jak Trójmiasto, Toruń, Szczecin czy Kraków. Popyt w 2009 r. zmniejszył się dwukrotnie w stosunku do roku poprzedniego i wyniósł 765 tys. m² (wliczając renegocjacje i przedłużenie istniejących kontraktów). Nowe umowy najmu podpisano na 539 tys. m². Zainteresowanie najemców skupiało się na obiektach zlokalizowanych w regionie warszawskim (28% wolumenu najmu), na Górnym Śląsku (24%) oraz w okolicach Wrocławia (18%).
  *Dane Cushman & Wakefield

• Jak wygląda procedura wynajmu magazynu?

  Tak jak na rynku mieszkaniowym powierzchnię magazynową można wynająć bezpośrednio u właściciela lub u pośrednika. Istnieje wiele agencji nieruchomości specjalizujących się w tym sektorze. Brokerzy pomagają Klientowi porównać oferty różnych deweloperów oraz wspierają w negocjacjach. Po zapoznaniu się ze wstępną ofertą powierzchni w agencji Klient odbywa wizję lokalną istniejącego obiektu. Ostatni etap to dopasowanie gotowej powierzchni do własnych potrzeb oraz sformułowanie i podpisanie umowy. W przypadku, gdy Klient nie znajdzie odpowiedniego dla siebie obiektu w ofercie wybudowanych magazynów możliwa jest budowa magazynu specjalnie dla niego. Wtedy Klient rozpoczyna współpracę z wybranym deweloperem nad nowym projektem BTS.

• Na jaki okres podpisywana jest umowa?

  Umowa najmu zawierana jest na z góry określony okres, zwykle jest to od 3 do 7 lat. W przypadku budynków powstających na indywidualne zlecenie Klienta okresy najmu są zazwyczaj dłuższe, na ok. 10-15 lat. Umowę zawartą na czas oznaczony można rozwiązać dopiero po upływie końca okresu, na który została zawarta. Najdłuższy okres, na jaki przedsiębiorcy mają prawo podpisać umowę najmu, to 30 lat.

• Jakie podstawowe wyposażenie posiada magazyn

  Współczesne centra dystrybucyjne obejmują powierzchnie magazynowo-biurowe, podzielone na komfortowe moduły, które najemca może dowolnie łączyć i aranżować. Parki są ogrodzone i całodobowo strzeżone. Klient ma możliwość dopasowania wynajmowanych powierzchni (ich wielkości, rozmieszczenia czy oświetlenia) do indywidualnych wymagań. Standardowa specyfikacja techniczna budynków dostępnych na rynku uwzględnia w wykończeniu deweloperskim następujące elementy:
  
  •    System ogrzewania gazem
  •    Świetliki i klapy dymowe
  •    System tryskaczy ESFR
  •    Natężenie światła zgodnie z prawem
  •    Wysokość w świetle - 10m
  •    Konstrukcja betonowa
  •    Siatka słupów - 12m x 22,5m
  •    Posadzka bezspoinowa
  •    Nośność posadzki 5 t/m²
  •    Wentylacja mechaniczna
  •    Stalowa konstrukcja dachu

• Jakie koszty wiążą się z funkcjonowaniem i użytkowaniem powierzchni magazynowej?

  Do podstawowych kosztów najmu nieruchomości zalicza się czynsz. Czynsz najmu (bazowy) jest określany w kwocie netto (bez podatku VAT) za 1 m² liczony rocznie lub miesięcznie. Czynsz najmu można określić również dla całego okresu najmu. Czynsz najmu efektywny (faktyczny) to kwota otrzymana po uwzględnieniu do czynszu najmu (bazowego) rabatów, ulg oraz dodatkowych kosztów.
  
  Koszty operacyjne to wszystkie koszty niezbędne do normalnego funkcjonowania nieruchomości tzn. podatki i opłaty od nieruchomości, koszty konserwacji i remontów, dostarczenia mediów, koszty zarządzania, ubezpieczenia, ochrony, sprzątania itp. - mogą to być koszty eksploatacji.
  
  Do kosztów eksploatacji mogą zaliczać się:
  
  •    koszty zarządzania budynkiem,
  •    koszty ochrony budynku, utrzymania bezpieczeństwa,
  •    koszty sprzątania powierzchni wspólnych,
  •    otoczenia budynku oraz parkingu,
  •    koszty utrzymania budynku (koszt energii elektrycznej, wody, ogrzewania itp. dla powierzchni wspólnych),
  •    koszty napraw i konserwacji budynku,
  •    koszty ubezpieczenia,
  •    koszty podatku od nieruchomości.

• Czy przy magazynie można dobudować biuro?

  Powierzchnię magazynową można przystosować pod powierzchnię biurową. Jeśli zapotrzebowanie klienta na powierzchnię biurową przekracza 200 m² proponowane jest rozwiązanie biura na antresoli, czyli na piętrze. Każdy z naszych klientów posiada minimalnej wielkości biuro. W projektach magazynów szytych na miarę biura mogą również stanowić wydzieloną na zewnątrz część budynku. Co to jest minimalny moduł do wynajęcia? Minimalny moduł do wynajęcia różni się w zależności od rodzaju budynku (z dokami z jednej bądź z dwóch stron) jak również od siatki słupów konstrukcyjnych wewnątrz magazynu. W przypadku budynku z dokami z jednej strony minimalna powierzchnia modułu do wynajęcia liczy się jako całkowita głębokość magazynu pomonożona przez szerokość jednej nawy. Nawa to powierzchnia ograniczona jedną siatką słupów w magazynie. Jeśli rozstaw słupów w magazynie wynosi 24 m x 12 m to nawa ma wielkość 288 m². Obiekt cross-dock (doki z dwóch przeciwległych stron budynku) rządzi się innymi prawami z racji dostępu do powierzchni z kilku stron i może oferować minimalny moduł od połowy głębokości budynku.

• Co to jest minimalny moduł do wynajęcia?

  Minimalny moduł do wynajęcia różni się w zależności od rodzaju budynku (z dokami z jednej bądź z dwóch stron) jak również od siatki słupów stropowych wewnątrz magazynu. W przypadku budynku z dokami z jednej strony, minimalny moduł do wynajęcia liczy się jako pomnożona głębokość magazynu przez szerokość jednej nawy. Nawa to najmniejsza powierzchnia pomiędzy siatką słupów w magazynie. Jeśli rozstaw słupów w magazynie wynosi 24 m x 12 m to nawa ma wielkość 288 m². Obiekt cross-dock (doki z dwóch przeciwległych stron budynku) rządzi się innymi prawami z racji dostępu do powierzchni z kilku stron i może oferować minimalny moduł od połowy głębokości budynku.